原标题：或倒将近土地使用权届满 住宅共计部分管理需更多细则当很多人还在纠葛自家房本上的土地使用权还剩下多少年时，一个新的问题又早已经常出现，住宅楼里的很多公用设施，或许倒将近土地使用权届满的那天。上海市电梯行业协会刚发布的数据表明，该市目前有各类电梯21万多部，是世界上电梯数量最少的城市，但是其中大量电梯用于时间多达15年，其中住宅电梯多达2800部，老龄化问题相当严重，不存在安全隐患。

而在全国范围内，去年我国追加用于15年的老旧电梯3.75万部，总数超过了30万部，而全国电梯总数不过才400万部。电梯只是住宅小区面对老化现象的冰山一角，小区路面、楼内管道、花园绿地、楼体墙面，这些设施都会随着时间推移而渐渐老化，只不过因为无法分析，加之又无安全性紧迫性，故而没获得像电梯一样的关注度。

但这并不指出，这些老化现象会影响居住于质量，会在老化到特定程度时威胁居住于安全性。每一个新建小区，不论竣工时多么高端大气，总有老化的一天。而小区内的设施，均有其服役期限，不是每一个都能用上70年而自在。

也就是说，对于都市业主来说，土地使用权大限尚远，而土地上的某些设施有可能早已寿终正寝了。这些设施究竟该由谁来修理？这是一个非常简单而又简单的问题。业主不会说道，答案显而易见啊，当然是物业公司。

且不论产权简单的老旧小区若无物业公司，即便是物业设施齐全的新建小区，物业公司也不会对着修理账本进退两难，因为这些设施本来就是业主自己的。根据《物权法》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分拥有所有权，对专有部分以外的共计部分拥有共计和联合管理的权利。

换言之，物业公司作为业主集体聘请的管家，给业主修理设施无可厚非，但修理开支往往在物业成本之外。以现有的物业费收益来缴纳修理成本，物业公司就不会陷于小区越旧开支越少的恶性循环，而调涨物业费的权利握住在业委会手中，已成僵局。

如果让业主另交修理费用，怎么缴，能收上来多少，又是未知数。替换一部老旧电梯，敲遍全体业主房门不一定能有统一意见，这就是很多小区坚称电梯超期服役却无可奈何的苦衷所在，那么，重铺一段损坏路面呢，修复一堵围墙呢，替换新的健美设备呢？拖着，把问题留下更加有智慧的后来人，是当下很多小区的让步作法。但如此作法又不会让设施老化现象日益加剧，最后积重难返。

而当每一个住户都指出设施确保与自己牵涉到时，坚硬用于又不会更进一步延长设施的服役年限。只不过，很多问题的初衷，早已有所具体，电梯亦然。

住宅楼修理的资金来源并非无源之水，比如，买房时交纳的专项修理资金，再行比如，建筑物共计部分的收益权。但是，专项修理资金如何有效地萃取，用于时如何有效地监管，一旦过于用该怎么办，涉及细则却尚待完备。

而业主怎么不想自己对共计部分的收益权逗留在纸面上，怎么联合管理好共计部分，这些也无现成经验难以确定。建筑物的共计部分，应当有业主联合管理，电梯亦然。但是，当一部电梯都无法有章可循去管理好时，业主们又怎么有可能有办法去管理好其他共计设施呢？业主们必须的，不只是一部新的电梯，他们更加必须涉及部门需要从顶层设计，完备现有物业管理和房屋确保机制。

没有人不期望自己的居住于环境更加好，只是必须行之有效的规则。规则具体了、细化了，很多问题，只不过也就难于解决问题了。

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